▲ 이영행 교수

2024년 달력의 끝자락이다. 1년을 돌이켜보고 마감하는 달이다.크리스마스는 어김없이 다가오지만 왠지 캐롤송이 없다. 조화롭지 못하다. 코리나19 팬데믹 이후의 우리 부동산은 정말로 험로를 걸어왔다. 2024년 부동산 업체는 개점이지만 다수가 휴업, 폐업의 한 해였다.

경기를 전망하는 데는 정확한 데이터나 팩트를 기반으로 한다.언론 등의 대세는 외삽식 예측과 델파이기법 등으로 향후 5~10년간의 메가트렌드를 추출하고, 이를 근거로 시나리오 기법에 의해 미래를 예측하는 보고서가 나오는 추세이다. 다양한 근거를 기반으로 한 2025년 부동산 및 경매시장의 전망이다.

첫째는 경기싸이클 분석을 통한 예측이다.

보통은 부동산의 주기는 10년으로 보는 경향이 많다. 거시경제 경기변동을 분석해 보면, 통계청의 동행지수 순환변동치를 통해 파악할 수 있는데, 1982년~2006년의 기간 동안 수축기는 19개월, 확장기는 34개월로 분석된다.

특히 IMF나 미국의 리먼부라더스 사태로 부동산 가격이 다시 ‘하강기’를 맞이한 시점은 2007년~2008년경인데, 그때를 기준으로 약 10년이 지난 2017년~2018년부터 부동산 가격이 다시 상승했다. 이와같이 우리나라도 부동산 주기가 10년 주기의 싸이클로 장기적임이 입증된다.

부동산 시장의 흐름은 확장 → 과열 → 수축 → 회복 네 단계로 나뉘고 반복된다. 확장 → 과열 단계를 부동산 상승 시기로, 수축 → 회복 단계를 부동산 하락기이다. 이러한 사이클은 경제 상황, 금리, 인구, 정부 정책 등 여러 요인으로부터 영향을 크게 받는다. 좀 더 구체화하면 침체기-회복준비기-회복기-상승기-확산기-급등기-쇠퇴기의 싸이클로 움직인다.

경기싸이클로 본 충청권의 부동산은 침체기로 분석되고 서울은 회복준비기로 분석된다. 따라서 2025년 충청권의 부동산 전망은 침체기로 전망된다. 다만, 서울과 수도권의 입지가 양호하고 대형평수는 회복준비기로 전망된다. 경매물건은 서울과 수도권에서도 경기침체의 영향으로 증가할 것으로 전망되고 지방은 더욱 증가할 것으로 전망된다. 이에 따라서 2025년 서울과 수도권의 낙찰율과 낙찰가율은 회복현상을 충청권은 하락할 것으로 전망된다.

둘째는 시계열분석으로 추세법에 의한 전망이다.

부동산은 장기적인 상품이다. 시계열추세법은 장기간에 걸처서 과거의 모습과 형태 및 그때 작용하였던 힘들이 미래에도 다시 나타나고 작용할 것이라는 가정 하에 과거부터 현재까지의 추세를 분석하고 이 추세를 미래까지 연장 적용함으로써 미래의 변화를 예측하는 방법을 통한 전망이다.

kb경영연구소의 자료에 의하면 노태우 정부에는 등락을 반복하다가 200만호 건설 발표 후에 저점으로 추세가 전환되었다. 그 후 김대중, 노무현, 이명박 정부에서는 등락을 반복 후에 문재인 정부 말기에 급등하는 추세를 나타냈다. 윤석열 정부에는 급락 후에 저점을 통과하는 추세이다.

이와 같은 분석을 통하여 시계열추세법에 의한 부동산시장 전망은 저점의 추세를 통과하여 회복준비 중으로 전망된다. 서울과 수도권. 지방도 저점 통과중으로 전망된다. 부동산경매 시장도 낙찰율과 낙찰가율에 대한 시계열분석결과는 동조현상을 보였다.

따라서 충청권의 2025년 부동산경매시장은 경매물건의 증가로 낙찰율과 낙찰가율도 저점 통과중으로 전망된다.

셋째는 일본과 미국의 사례를 토대로 벤치마킹을 통한 전망이다.

일본과 미국에서는 부동산 버블을 겪으면서 부동산 자산운용의 비율하게 축소하게 된다. 학술지의 다수의 논문을 인용하면 일본과 미국 사이에는 약간의 차이점이 있지만 두 사례 모두 다음과 같은 공통점이 있다. 버블의 이유는 저금리, 금융기관의 적극적인 대출 기조, 부동산 가격의 상승에서 이익을 얻기 위한 투기거래의 증가 때문이다.

저금리와 금융기관의 적극적인 대출로 인해 실질수요보다는 투기거래가 점점 더 증가할 것이고, 결국 부동산 가격은 실물경제와 별개의 수준으로 상승할 것이다. 이것은 부동산 거품의 출현 추세이다. 버블이 터지는 이유는 고금리와 금융기관이 대출을 꺼리는 경우이다.

금리가 상승하면 부동산 취득비용이 증가하므로 수요가 감소한다. 또한 은행이 대출을 중단하면 새로운 부동산을 매수하기가 어려울 것이다. 부동산을 매입하기가 어려워진다는 것은 매각하기가 어려워지는 것과 같다.

부동산 가격의 상승 또는 하락은 일부 은행의 정책에 달려 있다. 이 점을 정확히 밝히려면 통계 데이터를 기반으로 대출과 부동산 가격의 관계를 조사하여야 한다. 중앙은행이 금리를 인상하기 시작하고 은행이 부동산 대출을 꺼리는 때가 조류가 바뀔 때이다.

부동산 시장으로 돈이 유입되면 거품이 발생하고, 반대로 부동산 시장에서 돈이 인출되기 시작하면 거품이 터진다. 이해하기 쉬운 지표는 중앙은행의 금리인상과 인하이다. 2025년 금리는 인하될 전망이다. 위 사항을 토대로 일본과 미국의 사례를 벤치마킹하면 2025년 부동산 시장은 회복기로 전망된다. 따라서 2025년의 부동산경매시장도 전반기의 저점시장에서 하반기에는 금리인하 등의 영향으로 회복기로 전망된다.

넷째는 시장논리를 토대로 수요요인과 공급요인을 분석한 부동산 및 경매시장 전망이다.

최근 신규 주택 착공 축소가 2025년 준공 감소로 이어질 수 있고, 지역별로 수도권은 2025년, 비수도권(지방)은 2026년부터 공급 부족이 시장에 영향을 미칠 가능성이 큰 것으로 건설업계는 보고 있다. 수급원리로 2025년 서울과 수도권은 공급부족을 지방은 2026년 공급부족을 건설현장에서는 전망하고 있다.

수요측면에서 아파트 분양시장은 지역과 단지별로 수요 쏠림이 심화되며 청약 성적이 극명하게 엇갈렸다. 분양가 고공행진 속에서도 서울의 양호한 입지지역은 준공 후 시세 차익 기대감과 앞으로 분양가가 더 오를 것이라는 우려감으로 청약 광풍을 일으켰다.

공급측면에서 주택 공급 선행지표인 아파트 인허가 실적은 2022년 이후 2년 연속 21.2%하락했다. 높은 분양가, 대출 규제, 미분양 적체 등의 요소가 청약 시장에 걸림돌로 작용해 특정 지역과 단지에 집중된 청약이 발생했다. 따라서 2025년 수급원리로는 서울과 수도권은 가격상승, 지방은 침체로 전망된다. 부동산경매시장에서도 경매물건이 증가하는 지역은 청약경쟁율이 낮은 지역과 인구감소 지역이었고 2025년도에도 동일할 것으로 전망된다.

지방사례로 2025년 국토교통부에서는 충청권의 신축 주택수요를 52,700호로 분석했다. 충청권의 인구의 절반이 충북으로 가정하면 25,000호가 충남의 수요로 분석된다. 반면에 충남의 공급량은 13,627호 분양예정이다. 통계치를 기준으로 하면 수요가 공급보다 많다. 따라서 2025년 부동산가격은 시장원리에 의하면 상승국면으로 전환되어야 한다. 다만 통계자료의 신뢰도는 별도의 문제이다.

다섯째는 델페이기법은 해당 분야 전문가들의 의견이나 판단을 종합하여 미래를 예측하는 기법으로 전문가의 의견을 종합한 전망이다.

주택산업연구원에 따르면 12월 아파트 분양전망지수 전국 평균은 전월 대비 16.2 포인트 하락한 82.0을 기록했다. 특히 수도권 지수는 지난달 대비 25.4 포인트 급락한 83.4를 기록했고 비수도권 지수는 14.2 포인트 떨어진 81.7을 기록했다.

도널드 트럼프 미국 대통령 후보자 당선 이후 관세 부과, 달러 강세 현상, 미·중 무역 갈등 등 교역환경 불확실성 확대로 인한 수출 감소와 투자심리 위축 등 경기둔화에 대한 우려도 영향을 미쳤다는 게 전문가의 분석이다.

이지현 주택산업연구원 부연구위원은 한국은행이 내년 상반기에도 기준금리를 추가 인하할 것이라는 기대감 등은 분양 전망 개선 요인이 될 수 있다는 분석도 있다. 국민을 대상으로 한 설문 데이터를 통한 결과는 상승과 하락에서 상승에 우세를 두고 있다.

따라서 2025년도의 부동산 시장은 서울과 수도권은 소폭의 상승이 우세하고 충청권의 부동산시장은 전반기에는 저점을 유지하고 하반기에는 소폭의 상승으로 전망된다. 2025년 충청권의 부동산경매시장도 이에 동조현상을 보일 것으로 전망된다.

마지막으로 미래에 발생할 가능성이 있는 전개과정을 추정하여 미래를 예측하는 시나리오법으로한 부동산 및 경매시장의 경기 전망이다.

부동산 전망의 독립변수를 글로벌 변수와 국내 변수로 구분하고 종속변수는 부동산 및 경매시장 전망으로 설계해서 작성된 시나리오를 토대로 한 전망이다.

첫째는 미국의 부동산시장이다.

미국의 부동산 시장은 회복이 기대된다. 미국 부동산 경제학자들은 미국 경제와 부동산 시장은 2024년 내내 개선 되어왔다고 보고 있다. 관련 경제 데이터가 강세를 유지하고 부동산 가치와 실적이 바닥으로 판단했기 때문이다.

경제학자와 분석가를 대상으로 한 2025년 설문조사 결과는 부동산 경기회복이 구체화되면서. 연착륙 기대감이 커지면서 부동산 낙관론으로 전망하고 있다. 2025년 미국시장의 부동산시장의 회복은 국내에도 긍정적일 것으로 전망된다.

둘째는 미국의 기준금리 변수이다.

미국의 금리가 점차적으로 낮아지고 있다. 그러면서 국내 증시와 환율 등 금융시장이 안정화하는 모습을 보이고 있다. 그러나 서민경기는 여전히 어렵다. 고금리로 많은 서민이 고충을 겪고 있다. 대출의 한계점에서 1년을 버텄는데 경기침체의 지속으로 2025년에도 버터야 하기 때문이다. 미국의 기준금리의 인하는 국내 금리의 인하 요인으로 이어진다. 그러나 기준금리의 인하에도 불구하고 시중금리는 아직도 고금리로 서민의 가계를 힘들게 하고 있다.

미국의 금리 인하는 부동산시장에 긍정적이나 정부의 강력한 대출규제로 부동산시장은 초토화되고 있다. 미국 금리는 올해 말 한 번 더 내려가고 2025년에 3~4차례 추가 인하가 예상된다. 그렇다면 국내 금리도 내려갈 전망이다. 하지만 이미 침체된 국내경제가 살아난다고 하더라도 그 혜택을 보는 지역은 인프라가 좋은 서울과 수도권의 등 일부에 국한될 걸로 전망된다. 인구 소멸지역의 부동산 시장은 지속적인 침체기로 전망된다.

따라서 2025년에 정부의 부동산 규제완화정책이 절실하다. 전반적으로 금리인하는 정부의 부동산부양책의 시행으로 초토화된 부동산시장이 서서히 개선될 것으로 전망된다. 부동산경매시장도 서서히 개선될 것으로 전망된다.

셋째는 트럼프 대통령 당선인 변수이다.

트럼프 당선인은 본인이 부동산개발업자이다. 사업가인 것이다. 사업자의 정체성은 사업성,경제성, 수익성을 최우선시 한다. 미국의 국민이 트럼프를 대통령으로 선택한 것은 사업가 대통령을 원했기 때문이다. 사업가의 정치는 타국에 배려는 있을 수 없다. 자국의 이익의 극대화가 목표이기 때문이다.

이에 따른 국내의 경제적인 요인은 미국의 관세정책에 따라서 수익의 감소로 이어지고 품목별로 수익의 미발생으로 도태하는 기업도 발생할 것이다. 이러한 현상은 건축에 필요한 다양한 자재의 가격상승이 발생하여 국내 신축건축물의 가격상승 요인으로 작용될 전망이다.

따라서 2025년의 국내 신축건축물은 고분양가로 인한 미분양이 우려되고 반면에 구축건축물은 저점을 통과하는 현상이 나타날 것으로 전망된다.

2025년 경매시장에서도 신축중의 건축물에 대한 경매물량은 증가할 것으로 전망된다. 구축은 저점을 통과할 것으로 전망된다.

넷째는 전쟁의 변수이다.

우크라이나와 러시아 전쟁과 이스라엘과 하마스 분쟁이 확산하여, 산유국으로 확산하면 배럴당 130달러를 넘어서 150달러, 제3차 오일쇼크 전망이 나왔다. 그러다 보니까 오히려 미국의 경기침체뿐만 아니라 미국의 재고 동향, 그리고 겨울철 난방 수요로 인해서 유럽의 난방 가스가 더 올라갈 가능성이 있다. 이러한 변수는 건축자재에 영향을 미쳐서 주택의 가격상승의 요인으로 작용한다. 따라서 2025년 건축물은 고분양가의 논란이 전망된다.

다섯째는 중국의 변수이다.

중국은 미국의 견제하에 막대한 R&D의 예산을 각 분야에 투자하고 있다. 우리보다 10배 정도 높다. 경제적 여건이 모두 중국에 역전할 수 있다는 위기감이 대두되고 있다.

중국의 부동산시장은 침체기에도 국내와는 다른 특징을 갖고 있다. 토지는 국유토지라서 상대적으로 건물에 대한 리스크 만을 갖고 있다. 우리와는 큰 차이가 존재한다. 2025년 중국의 경제는 트럼프의 관세정책으로 더 침체가 예상된다. 따라서 2025년 중국의 부동산시장은 침체기 국면이 지속될 것으로 전망된다.

중국의 부동산경매시장도 경매물건의 증가현상을 보이면서 낙찰율과 낙찰가율의 하락현상이 나타날 것으로 전망된다. 이러한 현상의 중국자본의 국내 부동산투자의 요인이 감소되어 중국자본의 국내유입은 2025년에도 크지 않은 것으로 전망된다. 이러한 중국의 침체현상은 국내의 부동산 시장에서 부정적인 요인으로 전망된다. 2025년 경매시장에서도 중국자본의 투자는 부정적인 전망이다.

여섯째는 국내변수이다.

먼저, 매매시장이다. 주택 매매가격은 서울과 주요 아파트 중심으로 상승폭이 확대되고 나머지 지역은 여전히 하락세이다. 2024년 상반기에도 0.49% 하락하는 현상은 나타냈다. 주택의 거래량은 서울과 수도권을 중심으로 급격히 하락하는 현상을 나타내고 있다.

이러한 현상은 갭투자를 할 수 없는 상황과 정부의 강력한 대출규제 정책으로 거래량은 급감하고 건설업체의 부도가 증가하고 있다. 대출과 금리의 문제이다. 2025년 3월, 6월 정도에는 금리 인하가 분석된다. 긍정적이다. 대출에서는 변동형 주택담보대출의 경우에는 은행연합회가 발표하고 있는 코픽스 금리가 기준이 된다. 매달 15일에 발표, 16일부터 반영된다. 이 코픽스 금리는 8개 시중은행 자본조달 평균 금리다. 정기 예적금, CP, 금융채 등이 포함되어 있다.

지금은 대출해 주기 위해서는 은행들도 채권 발행을 통해서 자금을 조달하는 비중이 높아지고 있다. 여기에다가 1년 전 고금리 예적금이 1년 후 만기가 돌아오고 있는데 이게 100조 원이 넘는다. 이걸 갚기 위해서 저금리 기조로 바로 전환하기는 쉽지 않다.

그리고 부동산 대출규제 정책에는 장사가 없다. 은행이 스트레스 DSR을 책정하기로 했기 때문이다. 똘똘한 한 채의 바람으로 강남3구를 중심으로 가격이 상승하였으나 최근에는 상승세가 꺾이고 있고 특히나 매수, 매도자 간의 호가 격차가 너무 벌어져, 아예 그러면 좀 더 지켜 보자라는 심리가 우세하다.

따라서 2025년 부동산매매시장은 똘돌한 한 채의 정책으로 가격의 양극화 현상이 유지될 것이나 지방은 미분양의 증가와 거래의 둔화로 부동산 초토화현상이 유지될 전망이다. 정부의 규제완화 정책이 절실하다.

다음은 부동산임대차 시장이다.

서울과 수도권의 전셋값도 연속 오르긴 하지만, 상승 폭은 줄어드는 분위기다. 전국의 주택 전세가격은 2025년 1.0% 년에는 오를 것으로 전망된다. 지방은 주택가격의 하락으로 전세가는 2024년은 역전세의 늪에서 혜어 나지 못했다.

2025년도 역시 동일할 것으로 전망된다. 서울과 지방의 전세수요가 증가할 특별한 요인이 없기 때문이다. 역전세 현상과 소득의 감소로 인한 월세계약은 증가할 것으로 전망된다. 다만, 정부의 전세자금 대출이나 공공의 주택임대정책으로 전월세 시장은 2025년에도 안정화될 것으로 전망된다.

마지막으로 경매시장이다.

부동산 경매물건의 낙찰은 서울과 수도권 위주로 낙찰되고 있다. 지방은 신도시 위주로 아주 좋은 곳만 낙찰되고 있다. 그러나 낙찰율과 낙찰가율은 낮아지고 있다. 이러한 현상을 분석해 보면 경기침체는 이미 부동산 경매시장에서 실체적으로 경기의 저점에 와 있다. 부양책이 늦을수록 회복이 늦어질 전망이다.

따라서 2025년 부동산경매시장은 경매물건의 증가가 전망된다. 서울과 수도권 그리고 충청권의 일부 지역은 회복국면이 전망된다. 충청권의 기타지역은 지속적 경매물건의 증가로 낙찰율과 낙찰가율 하락이 전망된다.

글로벌변수와 국내변수를 종합분석결과 독립변수는 부정적이다. 독립변수가 부정적이니 종속변수인 부동산 및 경매시장의 전망도 부정적이다. 또한, 정치적인 불안 현상은 경기 침체뿐만 아니라 부동산 경기에도 부정적으로 작용될 전망이다.

결론적으로 정확한 현상진단과 흐름분석결과 강력한 규제완화 정책이 절실하다. 규제완화는 서울, 수도권, 지방을 차별화하여 실행되어함을 확인할 수 있었다.

다양한 예측기법을 통한 2025년 충청권의 부동산 및 경매 시장의 전망은 싸이클 상 저점통과와 회복준비기로 분석된다. 

이선민 기자  cmni@hanmail.net